商业经营，成败与否，除去天时、人和因素，在有些领域，90%取决于地利。培训行业没那么夸张，但也绝非怠慢了得，稍有闪失，恐血本无归或是落得个鸡肋下场。在下少有几年经验，学习了一些知识，也积累了一些见识，和朋友们分享一二。

　　一、先定位

　　啥叫定位？到北大特劳特学习一下，呵呵，没那么复杂，网上搜一下“加多宝”和“西贝莜面村”的案例就全清楚。

　　在这里，我将选址前的定位分为三种：

　　1、项目定位

　　出国留学、高端语言类项目，可选商务中心区高级别写字楼；成人职业教育类项目扎在交通便利的地儿就行，一般写字楼可选；高端少儿语言、艺术类培训，上佳之选是大型的SHOPPING MALL，写字楼、商住两用楼、普通民房退而求其次（仅供参考，不拘泥于定式）

　　2、资金定位

　　如果你心存大志，但囊中羞涩，创业开店，勒腹为之，我劝你先别做商业区的梦，寄人篱下或民房起步都未尝不可；如果你几人合股，百十万资金坐镇，可考虑城市主干道、大型居住区周边像样的写字楼；如果你积蓄丰足，又得投资人青睐，有千万美金做后盾，那么商务中心区5A级写字楼、大型SHOPPING MALL卖场空间，可作备选。

　　3、发展定位

　　您是从单体中心做起、踏踏实实搞直营；还是以北京为中心,先起1家旗舰店，随即扩展全国；抑或是附庸在别人的品牌之下，先历练几年，等翅膀硬了再说。没事儿，海鲜、大肥肉、棒子面饽饽随你来，杨氏太极和八卦掌可不是同样的套路，先搞搞清楚。

　　二、傍大牌

　　这好理解，一般人都会想到M&K的例子，跟餐饮巨头后面跑准没错，选址根本不用费脑子，小店拾人牙慧，也能混个肚圆。但要注意呦，你煮的咖啡要更加香浓可口，你给出的价格要更亲民，你烘焙的面包要更加酥软可口，这样才有竞争力，跨界参考的成功案例详见“85°C傍星巴克”（内容自己网上搜）。至于培训吗，先做自己的定位，然后再考虑成为谁的粉丝，贴身追随。

　　三、找氛围

　　啥叫氛围，就是所谓扎堆儿聚合的效应，大致分为三种：

　　1、第一种是同类聚合氛围：北京的兄弟姐妹们都知道，买外贸潮服去秀水街，购置建材灯具到十里河，收藏古董文物去琉璃厂，泡吧玩浪漫到后海。为嘛，成气候了呗，琳琅满目的商品和丰俭随人的服务任你选。教育培训也是一个理儿，北京城上佳的教育扎堆儿地方：海淀黄庄&中关村西区、建外SOHO&现代城、远大世纪城、翠微&公主坟、东直门地铁周边、西直门地铁周边、劲松地铁周边等…….

　　2、第二种是商业聚合氛围：主要是以大型的SHOPPING MALL为平台，承载的百货、餐饮、娱乐、教育综合体。北京有名儿的地界儿：蓝色港湾、世纪金源、凯德嘉茂、东方广场、首地大峡谷、龙德广场等……这类场地房租成本不菲，没有实力的就先别考虑，当然，商业超强的聚合能力，也能为机构节省一定的市场投放成本并且较易达成品牌效应。

　　3、第三种是社区聚合氛围：主要是利用大型社区人群居住集中、教育资源就近、上课短途便利、运营成本相对便宜等优势吸引大量教育培训机构扎堆儿，有的虽在主体城区的外围，但却成了很多小微培训机构起步的绝佳之地。比如：天通苑、回龙观、望京、亦庄、常营、通州、甚至燕郊。

　　四、用地图

　　地图不用买，兄弟，谷歌地图、百度地图就挺好，功能还全，现在教你方法。

　　1、标靶分析法（大距离）

　　以预选地址为靶心，测1公里、3公里、5公里距离，划定区域，标注幼儿园、小学、中学、大学，做出院校资源图；标注社区、商超、书店、自由市场等，做出配套资源图；标注地铁、公交站点和枢纽，做出交通示意图；标注周边教育机构，做出教育氛围图和竞争品牌图。

　　各预选地址“标靶图”，综合比较分析，泾渭分明，优势自显。

　　2、图像展示法（近距离）

　　以预选地址为中心，东、西、南、北四面实地拍照，放在地图上相应位置进行比对，现场感极强，非常适合预选地址展示、汇报、分析。

　　3、围棋定位法（战术思维）

　　围棋对弈，棋子放置的位置不同，效率也不同，金角、银边、草肚皮是基本棋理，行家应用，得心应手。选址与其类似，边角稳，亦生“气”，有气则有生命力，呵呵。跨界参考“链家”、“我爱我家”等房产中介的选址；乐友孕婴童的选址。

　　五、多观察

　　1、白天看：看车轮子、看菜篮子、看看花裙子，看看商圈辐射区内人们的购买力，是不是和你的教育项目匹配。望京六佰本、新一城、悠乐汇你上个少儿培训项目，如果钱收少了，家长都有可能质疑你机构的真伪。

　　2、晚上看：看灯多少，看白天上班晚上回家的有多少，看小区真实入住率有多少。图房租便宜，没有人啥也白搭，折腾2年不把你钱包掏空，也得把你意志磨没。

　　3、看同行：都是规规矩矩做生意，每天忙得脚不沾地儿，呵呵，这儿，错不了。

　　六、查历史

　　1、 债务纠纷的不要：物业与开发商打着产权官司，签了合同才发现，没有房产证，注册不了公司，你说烦不烦人。

　　2、 隐瞒历史的不要：某职业培训机构选址在大型会展中心二层，春天选址签合同时都

　　没问题，价格也特公道，就是从10月入秋到来年正月，一个接一个的大集，卖服装、卖鱼片、卖海带、卖茶叶，声响嘈杂，味儿也倍儿窜，正常的招生、教学受到了影响，最后被迫搬家。一是没做历史调查，二是房东故意隐瞒了。

　　七、看未来

　　国家政策，地区发展，五年规划，十年展望，紧跟时势，长远打算。好方法是，多看新闻，多关心国家大事。（比如说，你现在酝酿着，在保定开个培训机构就不是个坏事，“政治副中心”，呵呵，你自己想去吧，要多美有多美；当然如果政策变了，你更得好好想想了。）

　　还有城市的发展，街道的繁荣，旧社区的改造等等，都和经营着息息相关。

　　八、比价格

　　小心对待支出的每一分钱，更别说每月这几万，甚至十几万的“租子”，即便是挣了钱了，交房租时也是恨恨的，心想“都他妈的给你打工了”。

　　常用比价格的方法是，用表格罗列出预选地点的报价，然后，根据自己的实力和项目定位来决定。

　　还有个粗理儿是，你能不能把你的房租挣出来。

　　最惨痛的实例：国贸星巴克每月500多万的流水，楞把店关了，这是为嘛儿，场租+人力成本每月700余万，真真要了亲命了。

　　九、谈物业

　　1、搞好关系，长久合作是基础。年节拎点儿东西经常去看看，十分有必要。有时候两瓶洋河，能让你在手紧的时候，拿到1个月的租金缓冲期。

　　2、房租、水、电、空调、暖气各项费用透明。一哥们开学校，选场地，300平的门脸租下来了，没问仔细，没暖气。我干！北京冬天没暖气，这不得冻死吗？问了邻居，大多数都买大功率空调，买壁挂炉的，夏天来了也得装空调。他自己算了一下，6个房间，4个2p的，2个1P的，冬天3个月、夏天3个月，从早开到晚，他都蒙了，脑子里，钱直往外蹦。

　　3、价格陷阱。这个要小心，防人之人不可无。

　　4、房租支付方式。量力而行，不多说了。

　　5、租期尽量往长了签。见过两年涨30%的，房东割肉可狠了

　　6、多给放点装修筹备时间。毛坯房更如是。

　　7、工商注册、税务登记等多方面支持。有的地方租下了，才知道不能注册，晚了。

　　8、能否设立室外广告牌。这个很有必要。

　　9、避免恶性竞争。