电梯门一开，哗地涌出十多个身背书包的小学生。而在一旁的楼道里，还有多个家长及儿童显然是等不及电梯，径直从楼梯间步行走了下来。

这里可不是某一所学校，当然没有窗明几净的大教室，也没有宽阔的走廊和楼梯。眼看着从狭窄的电梯过道或是消防楼梯里频繁进出的孩子们，《每日经济新闻》记者不禁有些担心他们的安全。

这里是号称北京市校外培训机构“大本营”的黄庄，而记者所在的大楼只是一幢普通的商品房，居然也云集了各式各样的培训班。

而在2018“史上最严”的校外培训机构大巡查压力之下，行业也进入了重新洗牌之年。

就在上月13日，教育部基础教育司司长吕玉刚在新闻发布会上介绍，截至2018年12月12日，全国共摸排40万所校外培训机构，发现存在问题机构27.3万所，现已整改24.8万所，整改完成率达到90%。

这也意味着，在教育部摸排的校外培训机构中，超过一半的校外培训机构存在各种问题。

就在近日，北京市教委刚印发了《关于开展校外培训机构集中整改回头看的通知》。

《通知》指出，北京市台账内校外培训机构已全部完成整改，为防止反弹，要求各区开展校外培训机构集中整改回头看工作；尤其要重点关注寒假期间，采取随机抽查、明察暗访等方式，对整改情况进行复查。

政策高压之下，校外培训机构的生存现状如何？诸多不符合标准的校外培训机构是否还会采取什么手段来“瞒天过海”？整改的实际效果怎样？

2018年12月初，此时已经进入寒假期末考前的培训旺季，《每日经济新闻》记者以北京市黄庄作为调查样本，历经1个月时间，4次实地探访该地区校外培训机构扎堆的银网中心和理想大厦，独家披露校外培训机构为逃避检查纷纷扎堆公寓的真实场景。呈现“公寓式”校外培训行业从火爆到萧条的行业动态。

现场目击：校外培训机构一度扎堆公寓楼

尽管仲冬的北京气温已经进入零下，然而，十号线海淀黄庄站附近的知春路上却热闹非凡。

12月9日，《每日经济新闻》记者来到被民间称为北京校外培训机构“大本营”的黄庄。这是一个号称不用去公立学校也能完成K12教育（指学前教育至高中教育阶段）所有课程的地方。

记者到达目的地时正值周日中午1点左右，知春路上停满了汽车，原本的双车道被硬生生挤成了单车道，靠近马路牙的一侧几乎成为一个临时“停车场”，汽车绵延数百米远。“停车场”旁边便是银网中心和理想大厦。

银网中心距离北京大学附属中学直线距离不足100米，媒体的多次报道使其名声大噪。

据称，这里曾驻扎着新东方、学而思、立思辰、高思、杰睿等数十家机构共计上百间教室，能提供学科辅导、特长生培训、留学申请等“一条龙”式服务。

然而有些蹊跷的是，记者在实地探访中发现，银网中心一楼大厅里的学生并不多，大部分裹着羽绒服、背着书包的中小学生径直走进了银网中心隔壁一栋相对更陈旧、大门斜对着马路的高层建筑——理想大厦。

理想大厦位于知春路111号。根据该楼底层的平面索引图显示，这是一座由写字楼和公寓楼组成的高层建筑，其中1~7层为写字楼，8~19层为公寓楼。

下午2点左右，记者进入大厦一楼。该楼底层并非开阔式的建筑结构，而是有一个狭长的过道，过道里挤满了背着书包的孩子及其家长，目测有20人以上。

底楼的3部电梯显然不太够用，部分家长开始领着孩子爬起了消防楼梯。

记者随后跟着一批学生进入电梯内，发现大多数学生按下了11层、12层、15层和16层的电梯按钮。根据大厦一楼的索引图信息，这些楼层均为公寓楼。

进入相应的楼层，记者发现每层大约有10户公寓，分散在电梯两侧。

许多楼层中并没有标注辅导机构的名称，无法辨别哪些公寓里有辅导班，这些辅导班又辅导什么样的科目。只能看见学生敲开公寓的防盗门进入房间，随后防盗门被迅速关上。

在15层，记者刚好撞见一批学生模样的孩子从1505室出来，该房间内一位中年女子向记者表示，这里什么科目都可以补，主要面向初高中。“我们严格按照教程来，不超纲、不超课。”

不过记者在1505室门口并没有看见辅导机构的名称，也没有课程设置和教师情况的介绍。在一楼大厅的平面索引图中，1505室对应的是北京灵通电子有限公司。

记者随后致电北京灵通电子有限公司，对方表示公司注册地址在昌平。“公司从未涉足教育行业，也没有开展过教育培训类工作。”

记者随后敲开了1505室隔壁1503室的防盗门，一位自称是阿蛮英语教育机构的老师向记者表示，这里是该机构的办公场所，也可以开展一对一教学，每节课400元。“我们在网上也有相应的辅导课程，售价比线下便宜很多。”

而在12层，记者发现，从1201至1205室的整面墙上，都挂着名为“斑马线韩国语学院”和“贝博尼国际美术教育”等培训机构的宣传海报。

贝博尼国际美术教育的前台人员向记者表示，在2018年12月31日之前，新生报名仍然可以按半年或1年支付的方式缴费，之后只能按照每3个月来交学费了。“按年交学费会有优惠，最多可以打8折。按3个月来交就没有优惠了。”

记者随后又来到11层，在1101和1102室能隐约听见老师授课的声音，其中1102室外面的墙上悬挂着的是北京天下同文教育科技有限责任公司。

1102室隔壁一家科技公司的工作人员向《每日经济新闻》记者透露，这栋楼每层至少有3~4家培训机构，基本上都集中在公寓楼中。“辅导什么科目的都有，有些老师也会过来租房子上课。”

交叉求证：普通住宅涉嫌违规用作经营用途

《每日经济新闻》记者在实地调查中发现，理想大厦低楼层基本都是写字楼的建筑结构，但8层以上则变成了每层8~10户的建筑格局，分散在电梯两侧。每一侧大约有4~5户。有些住户的墙上还挂有公司的名字或LOGO。

大厦保安向记者透露，楼内注册的公司比较多，有些公司的办公地点就设在这里。“楼内确实有辅导机构，但具体在哪一层不太清楚，基本上每天都有学生过来。”

从实地观察来看，理想大厦中显然混合着多家公司和机构，并且存在经营行为。

那么，理想大厦的房屋属性如何？是否具备注册公司、开展教育培训的资质呢？

经过对多方信源的交叉印证，记者发现，这栋看似商住楼的理想大厦，公寓楼的房源性质很有可能是普通商品房（住宅）。

首先，记者在北京多家房屋中介机构均能搜索到理想大厦的房源，且房源性质均为70年产权的普通商品房。

随后，《每日经济新闻》记者以买房为由，分别与“我爱我家网”和“链家网”等房屋中介取得联系。

“我爱我家网”的房屋中介张朝（化名）向记者表示，理想大厦虽然看着像商住楼，实际房屋产权性质是商品房。“这是一个独栋大楼，且楼内没有燃气，所以居住条件并不理想。但房子是带学区、可落户的。”

链家网的房屋中介王宏（化名）则向《每日经济新闻》记者出具了理想大厦11楼一位户主的房产证扫描件。

在该户主的房产证扫描件上，记者看到如下信息——房屋坐落地址：

海淀区知春路111号；

权利类型：

国有建设用地使用权/房屋所有权；

权利性质：出让/商品房；

用途：住宅；

而在权利及其他状况一栏，房产证上标注：

房屋总层数23，房屋所在层11。

王宏向记者表示，理想大厦8层以上的公寓其实都是普通商品房。

由于楼内没有燃气，所以许多业主都把房子租给公司或者机构了。“去年在我手上刚出了2套理想大厦的房子，我对这里的房屋属性是很清楚的。”

为了进一步确认房源属性，记者随后又与理想大厦物业方——北京中物理想物业管理有限公司取得联系。

对方工作人员表示，理想大厦的房子只租不售，可以注册公司。对外报价是5元/平方米/日，包水电。“房子确实是商品房，70年产权。但你如果只是租房，不涉及这个问题。”

既然是商品房，为何能够注册公司？国家是否允许在住宅楼内注册公司？面对记者的疑问，对方并未给予回应，并表示相关信息不方便在电话中说明。

2018年11月，北京市教委曾下发《民办教育培训机构办学标准（暂行）》的通知。

该通知明确指出，不得使用居民住宅、地下室作为办学场所。教育机构的办学场所，建筑面积应大于300平方米（不含300平方米），其中，教学用房建筑面积不少于办学场所总建筑面积的2/3。同一培训时段内生均面积不低于3平方米。

然而，根据北京中物理想物业管理有限公司工作人员透露，理想大厦楼内最大的户型面积为180平方米。由此可见，校外培训机构在理想大厦内开展教育培训，不仅房源属性不符合北京市教委的规定，且场所面积也无法达标。

北京盈科律师事务所全国合同法专业委员会主任张印富在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，判断公司、机构是否可以在房屋内开展经营活动，首先需要判断房屋的用途和属性。

“如果房屋属性是住宅，一般情况下是不可以注册公司、也不允许开展经营活动的。如果住宅改为商用，需提请业主大会讨论决定，由业主依法办理有关手续程序。但这种方式比较繁琐且难以取得所有业主同意，实际很少出现这种情况。”张印富说。

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

最新动态：学科类辅导机构纷纷搬离

据教育部官网消息，校外培训机构专项治理行动从2018年2月起分三阶段进行。截至2018年年底，应完成攻坚阶段的集中整改，2019年起进入建立长效机制阶段。

北京市海淀区教委在2018年12月中旬曾发布消息称，截至当年11月30日，第一批720家校外培训机构已完成整改。

按照计划，12月15日前，海淀区将以面向中小学生培训为重点，按照集中力量重点突破，完成黄庄、公主坟、金源购物中心等地区培训机构的集中整改任务。预计将于12月31日前完成集中治理任务。

2018年12月28日，《每日经济新闻》记者再次来到理想大厦实地探访校外培训机构的治理情况。

与当月中上旬门庭若市的情况相比，此刻的理想大厦一层过道中已很难见到学生的身影，取而代之的是一辆搬家公司的大货车停在大厦门口，陆续有人将大厦里的东西搬到货车上。

记者来到12层，发现1201室门口贴上了“关于停办公示”的通知，落款则是北京聚鼎堂教育科技有限公司。

通知称：“为积极响应国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见的精神，本场所已经停止一切学科类的教育教学。”

在1201室隔壁的贝博尼国际美术教育机构，屋内并未见有教师在授课。

该机构前台人员向记者透露，教委要求将营业执照、授课教师基本情况以及课程安排等信息公示，公司已经将这些信息全部贴在墙上了。“大厦里不少教育机构已经停止营业了，主要是场所面积和资质达不到要求。”

记者随后又来到15层，发现上一次还在集体授课的1505室已经大门紧闭，敲门也无人应答，门口还整齐地堆放着多桶未开封的桶装矿泉水。

在1505室隔壁的1503室，记者敲门后同样无人应答。

而在11层，记者在12月9日和12月12日两次实地探访时均看见有学生进出，但此次回访，却发现1101室的门口已经贴上了房屋出租的字样。

11层一位大厦保洁人员向记者表示，近半个月几乎每周都有人来检查，许多辅导班已经停课了。“有些公寓是老师自己租的房子，你留下电话，可以帮你问问看。”

理想大厦一楼的保安人员则向《每日经济新闻》记者透露，目前大厦里仅剩下补习美术和音乐的辅导班，其他的基本都搬走了。“也就是近半个月吧，大楼里经常有公司搬家，有时候晚上都在搬。”

记者随后致电教育部官网公开电话做政策咨询，工作人员表示，无论是学科类还是非学科类中小学生校外辅导机构，均适用于国办80号文（《关于规范校外培训机构发展的意见》）。

这也就意味着，即使是非学科类校外辅导机构，在场所面积、机构资质、教师资质等方面同样需符合上述《意见》的要求。

此前在2018年12月13日，北京市教委副巡视员冯洪荣在教育部新闻发布会上曾表示，从11月开始，北京市累计向社会公布了校外培训机构白名单474家和黑名单51家。

累计开展执法检查4782次，对违规培训机构责令整改943次，依法依规对231家培训机构实施行政处罚。

冯洪荣强调，尤其是“疯狂的海淀黄庄”等20个热点地区，北京市成立了市级督导组，将采取“明察+暗访”形式进行两轮督导。

目前，第一轮督导已经完成，第二轮督导将在2019年1月进行，以观察和治理违规机构可能出现的反弹。